Articolo pubblicato su Unione Sarda domenica 15 gennaio 2017

“Ci sono più cose in cielo e in terra, Orazio, che non ne sogni la tua filosofia”. Così diceva Amleto al suo amico nel primo atto dell’omonima tragedia di Shakespeare: la realtà supera l’immaginazione.

In alcuni casi il codice civile sembra smentire l’assunto di Amleto, prevedendo anche fatti davvero difficili da immaginare (non a caso i cinesi, titolari di millenaria saggezza, lo hanno letteralmente copiato).

Spesso si acquista un bene da chi l’ha ereditato; pur essendo regolari le visure ipotecarie, non risulta dai registri immobiliari l’accettazione dell’eredità da parte del venditore, ossia il passaggio dal defunto all’erede/venditore. Ciò è frequente, in quanto di solito non si ha un’accettazione formale dell’eredità, che “passa” all’erede con il semplice impossessamento, da parte di questo, anche di un solo bene ereditario.

E’ possibile che, dopo la vendita, venga ritrovato un testamento che nominò erede una persona diversa dal venditore, oppure che emerga l’esistenza di un ulteriore figlio del defunto. Costoro a buon diritto potrebbero impugnare l’atto in discorso, ottenendo che il giudice ne dichiari l’inefficacia nei loro confronti, anche dopo molto tempo.

Contro tali pericoli esiste un rimedio, che consiste nella trascrizione dell’atto di compravendita non solo come trasferimento dal venditore all’acquirente ma anche, e unitamente, come accettazione dell’eredità da parte dello stesso venditore. Si inserisce dunque nei registri immobiliari il passaggio - dell´eredità dal defunto all’erede - che finora mancava ed è necessario per tracciare la storia dell’immobile e per tutelare le parti. Tale adempimento ha un costo, seppure ridotto, ma attribuisce una formidabile tutela all’acquirente, che fa salvo il proprio acquisto in ogni caso (e tutela il venditore di buona fede da pericoli di liti con i terzi e con il compratore, che potrebbe domandargli i danni, oltre la restituzione del prezzo pagato).

Spesso i venditori non si capacitano di tale ulteriore onere (e obbligo) a loro carico, in quanto credono che, una volta presentata la dichiarazione di successione e pagata l’imposta, non sia necessario far altro. Purtroppo la trascrizione relativa alla dichiarazione di successione ha effetti solo fiscali mentre a nulla giova in ordine alla sicurezza dei trasferimenti immobiliari.

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità effettuata dal notaio in occasione della vendita del bene vale per tutti gli immobili ereditari compresi nel territorio della stessa Agenzia del Territorio, anche se non indicati nella vendita che si trascrive.

Torniamo ad Orazio. La filosofia e´ davvero sogno? La Cenerentola di Disney cantava I sogni son desideri. Lei sognava la felicita, che e’ anche comprare casa senza rischi; ha poi trovato un marito con un castello, figuriamoci…